Сегодня в статье речь пойдет о перепланировке квартиры на этапе строительства. Мы совместно с нашими экспертами постараемся найти ответы на следующие вопросы:
1) В чем отличие перепланировки на этапе строительства от перепланировки в новостройке или вторичке?
2) Трудности, с которыми придется столкнуться?
3) Что можно поменять и что согласовать никак нельзя?
4) С кем и что нужно согласовывать при перепланировке на этапе строительства?
5) И вообще, стоит ли игра свеч?
Перепланировка на этапе строительства. Разберемся с понятиями
Технически перепланировка на этапе строительства является не перепланировкой, а изменением проектной документации, т.е. фактически - строительством по новому проекту. Перепланировка требует внесения изменений в план БТИ, а в случае дома на этапе строительства никакого плана БТИ еще нет. Таким образом, говорить о перепланировке, как об изменении технических характеристик жилого помещения по особой процедуре, можно только после ввода в эксплуатацию жилого дома.
На этапе строительства дома Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», советует договариваться обо всех изменениях напрямую с застройщиком. При этом стоит учитывать, что планировка - это неотъемлемая часть ДДУ, и в случае согласия застройщика на изменения, нужно заключать дополнительное соглашение к ДДУ, прилагать новый проект. Все это нужно успеть сделать до сдачи дома в эксплуатацию.
Сразу после того как дом введен в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи квартиры, вступает в силу понятие «права собственности», т.е. юридически квартира становится «вторичной» недвижимостью, даже в том случае, если в ней еще никто не жил, напоминает Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group». Требования, которым должна соответствовать квартира, и правила перепланировки едины как на этапе строительства, так и после его завершения.
Сложные изменения, связанные с изменением нагрузки на несущие конструкции, действительно есть смысл планировать на этапе строительства, а в идеале — до строительных работ. Принципиальные изменения должны быть согласованы автором проекта, а девелопер, в свою очередь, вносит изменения в проектную документацию.
Наиболее распространенная практика — перепланировка квартиры по факту получения ключей. Если речь идет о квартире в монолитном доме, а перепланировка не затрагивает несущих пилонов или стен, мокрых зон, кухни, вентиляционных конструкций и не предполагает изменения функционального назначения помещений, процедура оформления очень простая. Собственник приносит в БТИ новый проект и получает согласованные документы.
Практика изменений помещения до сдачи в эксплуатацию не слишком распространена среди застройщиков, поскольку материальные и временные затраты слишком высоки и нецелесообразны.
Павел Иншаков, руководитель отдела продаж ЖК «Аккорд. Smart-квартал», сообщил, что на этапе строительства произвести перепланировку в принципе довольно трудно, так как квартиры с измененными планировочными решениями невозможно будет сдать в эксплуатацию. То есть если речь идет о крупномасштабном проекте на несколько сот тысяч квадратных метров, то учесть пожелания всех будущих собственников практически невозможно. Это реально, если проект небольшой и девелопер согласен возложить на себя обязанность повторного согласования в инстанциях новых планировок. В типовых домах перепланировка обычно проводится собственниками после сдачи дома и своими силами. Конечно, в проектах элитной недвижимости, которые как раз отличаются камерностью, девелоперы максимально идут на поводу у клиентов, реализовывая все их пожелания.
К чему быть готовым? С какими трудностями придется столкнуться
Непосредственно на этапе строительства девелопер редко готов пойти на изменения проекта - перепланировка даже одной квартиры влечет за собой повторную экспертизу всего проекта. Элеонора Шалбарова, генеральный директор компании «Мобил Строй XXI», в качестве основной трудности выделяет получение принципиального согласия застройщика на перепланировку на стадии строительства, поэтому лучше о такой возможности договариваться до подписания договора: на этой стадии продавцы охотнее идут на уступки покупателю. Как правило, застройщик осуществляет согласование всех перепланировок оптом либо перед сдачей дома, если дом сдается с отделкой, либо между сдачей дома госкомиссии и обмерами для БТИ, если дом сдается без внутренних перегородок.
Основные ограничения в согласовании перепланировки на этапе строительства со стороны застройщика связаны с ответственностью (гражданской и уголовной) и документацией. Так, посторонние люди не могут находиться в строящемся здании до получения застройщиком Акта ввода. Более того, за несчастный случай, случившийся на стройке с посторонними лицами, ответственность несет застройщик.
Виктор Прокопенко видит главную сложность в возможности выйти на конструктивный диалог с застройщиком и автором проекта, которые будут готовы к решению нестандартных задач. Процедура внесения изменений в проектную документацию для девелопера не столько сложная, сколько ресурсоемкая (затраты времени, нагрузка на персонал, правильное оформление документации).
По данным управляющего партнера Rezidential Group Эмиля Захаряева, на этапе строительства официальная перепланировка квартиры (особенно это касается Москвы) практически невозможна. Причина заключается в том, что все изменения базового проекта подлежат утверждению в Мосжилинспекции. Этот государственный орган может рассматривать заявление на перепланировку, поступившее только от собственников жилья. На этапе строительства покупатель еще не является собственником и не может предпринимать никаких действий.
Если строящийся объект находится в Подмосковье, есть вероятность того, что перепланировку можно осуществить. При этом необходимо выполнить и согласовать проект с компанией, которая проектировала жилой дом (не следует путать с застройщиком), сдать его в подразделение муниципалитета, регламентирующее архитектурные работы, и, получив согласование, направить документы в БТИ. Затем эту перепланировку нужно выполнить до сдачи дома в эксплуатацию.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина также считает, что стоит попробовать договориться с застройщиком об изменении проекта квартиры, так как проще сейчас внести дополнения, нежели потом уже получать разрешения, новый план БТИ и пр. Такой путь сэкономит гораздо больше времени. Если же застройщик не готов пойти навстречу, то уже нужно быть готовым сразу же после выдачи ключей получать разрешение на изменение и не откладывать данный вопрос в долгий ящик.
Руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» Георгий Николаев советует рассмотреть вариант приобретения квартиры со свободной планировкой. Тогда подрядчик со стороны застройщика (обычно ген. подрядчик) может осуществить работы по перепланировке с согласия застройщика. Но как правило, такой индивидуальный подход к покупателю встречается только в высокобюджетном сегменте (объекты бизнес- и элитного класса), где в доме не более 50-100 квартир. А если в проекте предусмотрено 3000 и более квартир (большинство проектов массовой застройки), то согласование перепланировки для застройщика означает огромный дополнительный пласт административной работы, поэтому в 99% случаев застройщик будет выступать против перепланировки на этапе строительства.
Успевают ли возможности за фантазией?
Перепланировка на этапе строительства более гибка по сравнению с перепланировкой уже построенного дома. Если квартира еще физически не построена, то иногда можно даже согласовать перенос несущих стен, колонн и пилонов, оконных проемов и другие изменения внешнего вида дома. Все зависит от технологии строительства, готовности застройщика проходить повторную экспертизу проекта и технической возможности осуществления подобной перепланировки. Например, по словам Элеоноры Шалбаровой, перенос несущих элементов хотя и возможен, но не всегда и не в произвольное место. Возможно, на этом этапе придется потратить не один час на беседу с конструкторами. С «мокрыми» зонами ситуация будет той же, что и в построенном доме, так как они зависят от конфигурации квартир. То есть, поместить ванну над жилой комнатой не получится в любом случае.
Г-н Прокопенко, отмечает, что принципиально нельзя переносить мокрую зону и кухню на этажах выше первого. Формально нельзя менять функциональное назначение помещений, например, присоединить лоджию к комнате. Но соблюдая ряд условий, такую перепланировку можно сделать, и она будет законной. По требованиям БТИ недопустимы комнаты без окон, но так как можно выделить гардеробную, то проблем с оформлением таких помещений сегодня нет.
После того как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, владелец квартиры, предварительно согласовав в соответствующих инстанциях новую планировку, может сделать перенос не капитальных конструкций, расширить дверные и оконные проемы, присоединить к основной площади квартиры балкон. Невозможно делать перенос вентиляции и мокрых зон, а также несущих стен, по мнению Павла Иншакова.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», считает, что определенный перечень изменений по перепланировке собственник может согласовать на этапе прохождения процедуры обмеров БТИ. Среди них - объединение комнат, увеличение санузлов за счет нежилых помещений, перенос дверных проемов в ненесущих конструкциях.
Однозначно дополнительных согласований требует присоединение к площади квартиры летних помещений, перенос мокрых зон. Для таких работ необходимо, во-первых, дождаться ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на квартиру, а во-вторых, разработать новый дизайн-проект квартиры, который можно воплотить в жизнь лишь после утверждения Жилищной инспекцией Москвы или Московской области.
Что и с кем согласовывать?
Все изменения, которые потенциально влияют на несущую способность здания, предполагают смену целевого назначения или могут повлиять на внешний облик здания необходимо согласовывать с автором проекта. В идеале сделать это до начала строительства этажа, отметил Виктор Прокопенко.
Если изменения укладываются в допустимую для монолитного дома погрешность, например, вы переносите ненесущие стены в тех же контурах на несколько сантиметров, согласование необязательно. Но любые более сложные изменения в планировке рекомендуется согласовать в БТИ — сегодня это несложно. По сути, нужно проинформировать уполномоченный орган о решениях в новой квартире.
Ярослав Клименков, юрист компании «Storm Properties», рассказал, что в ситуации, когда подписан ДДУ, а Дольщик хочет что-то поменять в помещении, требуется внести и согласовать изменения в проектную документацию, получить на это положительное заключение экспертизы (если эти изменения связаны с изменением конструктивной части здания, фасадов и т.п.) и внести их в ИСОГД (специальная информационная система о строительстве). Либо, на этапе обмеров кадастровыми инженерами, поменять планировки. Кроме этого, стороны должны оформить и зарегистрировать допсоглашение к ДДУ, к которому необходимо приложить ряд дополнительных документов.
Стоит ли игра свеч?
Если покупатель действительно хочет сделать нестандартную планировку, то лучше предварительно, еще до выбора квартиры, нарисовать план нового жилья. Даже в рамках одного ЖК квартиры зачастую могут отличаться расположением несущих элементов, поэтому можно еще до покупки определить, какая из квартир лучше подойдет для задуманной конфигурации. Элеонора Шалбарова рекомендует почитать статьи и книги по эргономике жилого пространства, чтобы понять, для чего именно делаются проходы, проемы и помещения определенных габаритов, или посоветоваться с опытным архитектором. Далеко не все изменения, кажущиеся красивыми на бумаге, удобны в жизни. Также необходимо оценить на какой срок приобретается квартира. При планах провести в ней долгие годы, переделка более чем оправдана, другое дело, когда квартира покупается на год-два и потом предстоит ее продавать. Квартиры нестандартной планировки порой не так просто продать. Хотя все, конечно, зависит от того, насколько удачно она сделана: иногда нестандартная планировка способна даже повысить рыночную стоимость квартиры.
Виктор Прокопенко настаивает на необходимости покупки квартиры в монолитном доме. Панельное домостроение в силу своих технологических особенностей не предназначено для изменения перепланировок. Максимум, что можно сделать в панельной квартире — арку в стене. Также стоит выбирать объект с максимальными возможностями управления внутренним пространством. Следует обратить внимание, монолитные стены или монолитные пилоны в основе дома. Предпочтительный вариант — пилоны, которые в идеале должны быть «спрятаны» между квартирами, во внешних стенах, санузлах. Также нужно задавать вопросы о возможностях перепланировки до покупки квартиры. То есть, оформляя договор, покупатель должен отдавать себе отчет, получит ли он ту планировку, на которую рассчитывает.
Ярослав Клименков советует: если изменения связаны с перепланировкой размещения жилых помещений, их площадей и не затрагивает общее имущество, то намного проще и менее трудозатратно осуществить перепланировку квартиры после ввода в эксплуатацию здания и подписания акта приема-передачи квартиры. Эта процедура будет всегда осуществляться под контролем собственника, она не потребует участия Застройщика и производится по достаточно простой и прозрачной процедуре с минимальным количеством препон со стороны контролирующих органов.
Эмиль Захаряев отмечает, что во многих случаях лучше купить квартиру свободной планировки и обустроить ее в соответствии с собственными вкусами и представлениями. Ведь гораздо важнее получить заветные ключи от квартиры в том виде, который изначально предполагался застройщиком, и оформить документы о собственности. После этого можно войти в квартиру, пригласить дизайнера, а затем оценить расходы и возможность узаконивания всех изменений в государственных органах.
Необходимо учитывать, что застройщики регулярно проводят маркетинговые и другие исследования рынка, узнают предпочтения клиентов по типам и площадям квартир, а также по рациональной планировке. Поэтому в большинстве проектов квартиры представляют собой комфортные для проживания лоты, переделка которых может быть обоснована только наличием у собственника каких-либо неординарных идей. Обычно в квартирах нет ошибок в зонировании, избыточных площадей или непродуманных помещений.
К тому же на этапе строительства стоимость всех процедур по перепроектированию, согласованию и т.п. удорожают перепланировку на 20-35% по сравнению с ситуацией, когда этим занимается полноправный собственник после получения ключей. Поэтому необходимо очень тщательно взвесить свое решение.
Поучительные истории:
Виктор Прокопенко, директор по продажам компании «Sezar Group», рассказал случай объединения двух квартир по вертикали: «Двухуровневая квартира была мечтой семьи, она принципиально искала только такую квартиру. Благодаря тому, что у нас в структуре холдинга есть свой проектный институт, мы, смогли оперативно предусмотреть проем между двумя этажами, организовав закладной элемент и усилив структуру армирующей сетки. Мы внесли изменения в проект, и строительство на данных этажах велось уже с учетом обновлений. После строительства и ввода в эксплуатацию такую перепланировку собственнику сделать значительно сложнее: возникла бы необходимость разбирать монолитный пол, предусматривать дополнительное усиление плиты по периметру и т.п.».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», поделилась историей, почему дольщикам никогда не выдают ключи, несмотря на фактическую готовность дома: «Вспоминается один случай на рынке недвижимости, когда покупатель договорился с представителем компании застройщика, имеющего доступ на объект, и получил ключи в купленной квартире. Она была готова, но сам корпус еще не прошел госкомиссию. Чтобы ускорить переезд, покупатель приступил к ремонту, радуясь, что он первым заедет в дом, когда его соседи только начнут получать ключи. Через два месяца ремонт был благополучно закончен и дольщик ждал официальной передачи ключей. В «день Х» его пригласили на прием квартиры. Каков же был его шок, когда представители застройщика привели его в другую квартиру. Как потом выяснилось, сотрудник, передавший ключи дольщику, перепутал номер объекта на этаже. То есть покупатель два месяца делал ремонт в квартире соседа. Чем закончилось дело, история умалчивает. Однако это печальный пример того, чем может обернуться желание дольщика изменить планировку еще на этапе строительства дома».
Простор и свобода действий - именно такое ощущение возникает у владельца квартиры в новостройке, где жилье, как правило, сдается без чистовой отделки. Внутренние стены и перегородки либо намечены небольшими бордюрами высотой в кирпич или блок, либо отсутствуют вовсе.
Но при этом все межкомнатные стены и двери, зоны кухни и санузла вполне реально существуют на планах вашей свежекупленной квартиры. И если вы измените самовольно утвержденный и согласованный во всех инстанциях перед строительством проект квартиры, вас неминуемо ждут неприятности. Как минимум, вам необходимо будет доказывать в суде, что внесенные изменения не несут угрозу целостности здания и не причинят ущерб соседям. Как максимум - заставят оплатить штраф и вернуть все к узаконенному варианту планировки квартиры. Причем за свой счет и вдобавок заставят оплатить судебные издержки.
Как правильно сделать перепланировку в новостройке
Для начала напомним, что все изменения в квартире возможны только после оформления ее в собственность. До получения на руки свидетельства о праве собственности, вы не имеете возможности что-либо менять на квадратных метрах, принадлежащих застройщику.
Когда документ окажется у вас на руках, а мечты превратить свое жилище в идеальное место для жизни оформятся в конкретные планы по перепланировке, то вам дорога сначала в БТИ, где вам должны выдать:
- Ваш поэтажный план с экспликацией помещений в вашей квартире. Заказать можно обычное оформление или срочное (за дополнительную плату) .
- Проект здания с указанием всех несущих стен, инженерных коммуникаций и других характеристик. Сотрудники БТИ знают, как это сделать, поэтому просто укажите цель пакета документов: "Перепланировка".
После получения документов, необходимо сделать эскиз предлагаемых изменений. Для этого просто переснимите на ксерокс полученные планы и самостоятельно нанесите на них нужные вам стены, перегородки и т.д. Если вам это трудно, то обратитесь в любое архитектурное бюро. Но услуга уже будет платной.
Затем дорога лежит в управляющую компанию вашего дома. Здесь вы должны получить согласие УК на изменения - с подписями в справке и штампом. Можно сначала обратиться в местную жилищную инспекцию для получения положительного заключения о том, что вносимые изменения не несут угрозы (не затрагивают несущие конструкции, "мокрые зоны" не переносятся и не расширяются и т.д.). В любом случае, в конце "хождений" по кабинетам, у вас на руках должны быть справка от управляющей компании и положительное заключение от жилинспекции. А какое получено раньше, роли не играет.
Владельцы недвижимости имеют право проводить в квартирах перепланировки по своему усмотрению, при условии предварительного согласования планируемого дизайна и составления на его основе специалистами лицензионной организации.
Регламентирование мероприятий нормативно-правовыми актами, обуславливающих требования к организации и проведению капитальных переделок в жилом объекте недвижимости, идентично как для вторичного жилья, так и для .
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Чтобы понять, как узаконить перепланировку в новостройке, следует ознакомиться со строительными нормами и правилами, в которых отображаются критерии работ и требования к разрешительной , без которой невозможна их реализация.
Обязательные документы
Для того, чтобы все этапы переустройства собственного жилья были оперативно пройдены, кроме достаточного количества для реализации строительных работ денежных средств, нужно заранее подготовить соответствующую документацию. При этом следует учесть, что некоторые справки имеют ограниченный период действия.
Список документации формируется в индивидуальном порядке с учётом вида планируемых работ, а также в зависимости от действующих региональных норм и требований.
В обязательный перечень входят:
- Заявление от владельца недвижимости о намерениях провести в квартире ремонтные работы, предполагающие внесение изменений в конструктивные элементы здания. Документ имеет установленную форму и должен быть заполнен в соответствии с правилами его оформления.
- Документация, подтверждающая личность заявителя — паспорт, идентификационный налоговый номер.
- Правоустанавливающая документация на квартиру, подтверждающая права заявителя распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
- Действующий на момент подачи заявления технический паспорт с экспликацией квартиры.
- Справка о прописанных и фактически проживающих граждан в квартире (документ не требуется в случае, если вселения в дом ещё не было реализовано).
- Нотариально заверенное согласие всех членов семьи, являющихся законными владельцами недвижимости, о проведении переустройства объекта собственности.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Проект, составленный лицензированной проектной организацией.
- Справка о том, что объект недвижимости, в котором планируется перепланировка, не относится к архитектурной или исторической ценности. Если здание относится к такой категории объектов, необходимо дополнительное разрешение специальных органов.
В случае возникновения спорных вопросов, касающихся характеристик жилья, а также подозрений о том, что перепланировка негативно воздействует на состояние здания в целом, уполномоченные органы вправе потребовать экспертные заключения, составленные на основе дополнительных исследовательских и расчётных действий
Самостоятельные действия
Самостоятельно подготовленный пакет документации, указанный в виде перечня в заявлении, подаётся в местную администрацию. На экземпляре заявителя секретарь уполномоченных органов должен поставить отметку о получении, в которой должна присутствовать информация о присвоенном входящем номере и дате поступления документа в организацию.
Поданные документы находятся на рассмотрении специалистов на протяжении 45 дней, по истечению которых заявителю выдаётся лично или высылается почтой решение организации.
В случае положительного решения владелец недвижимости может приступать к проведению строительных работ. Сроки их реализации не регламентируются законом.
Если документ подразумевает отказ в проведении перепланировки, владелец квартиры имеет право обжаловать решение в . В качестве альтернативного варианта, он может учесть указанные в выданном уполномоченными органами заключении все замечания, устранить их и повторить процедуру заново.
При планировании расходов на проведении мероприятия следует учитывать затраты на согласование формируются из статей:
- консультирование квалифицированными специалистами;
- вызов специалиста БТИ — до 500 рублей ;
- изготовление проекта перепланировки — до 10000 рублей ;
- получение справок — до 200 рублей за документ;
- ксерокопирование документации;
- нотариальное заверение документов.
Этапы, как можно узаконить перепланировку в новостройке
Согласование перепланировки в новостройке проходит в несколько этапов:
- Принятие решения о внесении измененийстандартную планировку жилища.
- Подача заявки в Бюро технической инвентаризации для оформления технического паспорта на квартиру.
- Оформление договорных отношений с проектной организацией, имеющей лицензию, свидетельствующую о возможности выполнения работ в проектно-строительной отрасли.
- Обсуждение со специалистами возможности проведения перепланировки в соответствии с собственными идеями.
- Разработка проекта.
- Оформление требуемой для согласования документации.
- Согласование проекта в органах МЧС, СЭС, городской архитектуры и градостроительства, а также с владельцем авторского проекта новостройки о том, что здание после проведения строительных работ, связанных с изменением конструктивных элементов, будет соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, обуславливающих безопасную эксплуатацию и сохранение первоначальных характеристик.
- Оформление и подача заявления в уполномоченные органы с требованием выдать разрешение на перепланировку жилья.
- Получение владельцем недвижимости документа, на основании которого можно начинать строительную деятельность по переустройству жилища.
- Проведение работ самостоятельно или с привлечением строительных бригад.
- После окончания работ — вызов специалиста БТИ с целью проверки соответствия обустроенного жилища проектным данным. Факт соответствия подтверждается актом.
- Оформление технической документации на квартиру, в соответствии с проведёнными работами по переустройству.
- Предоставление пакета документации в уполномоченные органы, специалисты которых после проведения аналитической работы, оформляют акт приёмки.
В новостройке изменения запроектированных при возведении здания конструкций проще оформить и реализовать до момента сдачи дома в эксплуатацию, ведь достаточно получить разрешение от архитектора проекта
До получения прав собственности
Перепланировка в квартире, расположенной в новострое, на которую ещё не оформлены права собственности, возможна только в ситуации, когда характер работ не предполагает получение специального разрешения.
К таким работам относятся:
- разборка стенных шкафов;
- остекление балкона и лоджий;
- монтаж и демонтаж ненесущих перегородок, которые не граничат с мокрыми зонами;
- установка кондиционера;
- замена окон;
- смена радиаторных батарей;
- установка и переустановка сантехнического оборудования в пределах ванны, туалета и кухни;
- устранение или устройство проёмов в ненесущих конструкциях.
Для согласования изменений до получения прав собственности необходимо:
Дополнительные нюансы
Если квартира в новострое ещё не сдана в эксплуатацию, основной сложностью при согласовании решения о переустройстве и получении разрешения на выполнение работ будет являться отсутствие правоустанавливающей документации.
Допускается использование других документов, имеющих не меньшую ценность и подтверждающих о намерениях гражданина впоследствии вселиться в квартиру и оформить всю необходимую документацию правоустанавливающего и технического характеров:
- договор долевого участия;
- договор уступки прав;
- акт приёма-передачи объекта недвижимости;
- справка о выполнении обязательств финансового характера заявителя перед застройщиком;
- разрешение о введении в эксплуатацию объекта.
Если строительство дома, в квартире которого потенциальный владелец желает сделать переустройство, было инициировано муниципальными органами, то дополнительно нужно предоставить:
- приказ руководителя муниципальных органов о возведении дома;
- акт приёма здания с наличием подписей всех уполномоченных органов;
- документ, подтверждающий присвоение объекту строительного адреса и об идентичности его данных с почтовым адресом;
- акт приёма-передачи квартиры.
В последнее время часто в новостройках квартиры сдаются в формате свободной планировки, подразумевающее полное отсутствие внутренних стен или возведение их на высоту в несколько кирпичей. Узаконить в таких помещениях переустройство практически невозможно по причине отсутствия в законодательном понятии критерия свободной планировки.
Перед началом строительства любого здания в обязательном порядке проводится экспертиза проектной документации, подразумевающей разметку расположения разделительных стен, ограничивающих площадь отдельных помещений, жилого, сантехнического и хозяйственного назначения.
Федеральное законодательство позволяет владельцам квартир в многоквартирных домах осуществлять перепланировки и перестройки жилых помещений при условии, что данный вопрос будет предварительно согласован с рядом государственных инстанций и под перепланировкой не подразумевается проведение таких видов ремонтных работ, которые могут привести к нарушению целостности здания или снижению прочности основных несущих его конструкций. Несмотря на то, что все новые дома построены с учетом современных требований, бывают случаи, когда хозяевам новой квартиры не нравится ее планировка. Вот тогда возникает вопрос, возможна ли перепланировка в новостройке и что для этого нужно?
Содержимое страницы
Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке
Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего. Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.
Перепланировка до получения права собственности
До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.
Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования. Помимо этого соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, необходимо собрать следующие документы:
- письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
- копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
- акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
- документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).
В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.
Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:
- копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
- акт приема-передачи новостройки;
- договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.
Перепланировка со свободной планировкой
Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома. Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой. Это якобы дает возможность будущим хозяевам свить свое уютное гнездышко с такой планировкой, которую они сами захотят. Но не все так просто.
Застройщик согласно проекту и плану дома, которые он исполнительно предоставляет государственным контролирующим инстанциям, показывает эти «бордюрчики» как полноценные стены и перегородки, полностью выстроенные согласно нормативным требованиям. На самом деле, вместо стен и перегородок, разделяющих туалет, ванную комнату, кухню, коридор и спальню, в квартире просто нет. Они есть, но только на бумаге, а по факту строительная фирма просто сэкономила, представив все это так, как будто она печется о комфорте и удобстве будущих жильцов.
Попавшись на удочку продуманной маркетинговой ловушки, расставленной строительными фирмами, владельцам квартиры со свободной перепланировкой следует быть более осторожными с перепланировкой, даже когда они захотят возвести перегородку там, где она должна была быть, согласно с «бордюрчиком». Прежде чем начинать какие-либо действия по перестройке квартиры со свободной планировкой стоит создать для начала план помещения с четким указанием на нем не возведенных застройщиком стен и перегородок.
Несмотря на то, что не выстроенные строительной компанией стены и значатся в общем плане дома как возведенные, все равно их возведение новым владельцем квартиры будет расцениваться как перепланировка, требующая обязательного согласования и получения соответствующего разрешения.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Для того, чтобы внести изменения в так называемую «свободную» планировку квартиры, собственнику необходимо:
- направить официальный запрос строительной фирме, которая сдавала дом в эксплуатацию с просьбой выдать проектную документацию (копии), там должны быть отмечены стены, которые не были возведены в процессе строительства;
- пригласить независимого эксперта или комиссию для обследования объекта на предмет обнаружения несоответствий между тем, что имеется и тем, что показано в проекте дома;
- проконсультироваться с опытным специалистом-проектировщиком по поводу решения этого вопроса и допустимости тех видов работ по перепланировке, которые владелец желает воплотить в жизнь;
- на основании рекомендаций проектировщика можно понять, что делать дальше – добиваться разрешения для проведения перепланировки по своему эскизу или внести коррективы в эскиз согласно заключению специалиста и потом согласовывать этот вопрос с Жилищной инспекцией.
Нужно ли согласовывать перепланировку
Необходимость согласования перепланировки с компетентными государственными органами зависит от вида планируемых ремонтных работ. Не нужно получать официальное разрешение, чтобы перепланировать:
- проведение косметического ремонта (смена обоев, отделка стен и потолка, монтаж натяжных потолков, укладка паркета, ламината, плитки, замена оконных и дверных конструкций и т.д.);
- перестановка бытовой техники на кухне и в ванной, замена труб, унитаза, ванны, душевой кабины и т.д.;
- переустановка отопительных устройств и приборов при условии, что эти действия не потребуют дополнительного проведения инженерных сетей;
- установка кондиционера, спутниковой антенны на фасад здания и т.д.
Согласование основательных ремонтных работ с контролирующими органами необходимо в случае, когда планируется:
- изменение формы дверного или оконного проема;
- удаление/создание проема в несущей перегородке;
- снесение ненесущих конструкций и перегородок (для панельных домов);
- совмещение или разделение ванной комнаты и туалета, а также изменение их местоположения;
- создание новых перегородок при условии, что это не приведет к существенной нагрузке межэтажного перекрытия;
- застекление балконов (запрещается застеклять те лоджии и балконы, через которые проходит аварийная лестница).
Владельцу квартиры намного сложнее будет получить специальное разрешение государственных инстанций, если он планирует при переустройстве:
- привлечь площади и технические помещения общего пользования (чердаки, тамбуры, лестничные площадки, чуланы и т.д.);
- вывести коммуникации централизованного отопления (трубы, батареи) на балкон или лоджию;
- снести перегородки или заложить дверной проем между кухней и жилой комнатой, если кухня оборудована газовой плитой;
- установить систему «теплый пол» с подключением ее к центральному отоплению;
- создать и удалить проемы в несущих перегородках;
- уменьшить или полностью демонтировать вентиляционный короб;
- изменить фасад здания.
Если контролирующим органом было обнаружено самовольное изменение планировки с осуществлением хоть одного из требующих специального разрешения действий, представители этого органа обязаны выписать штраф за незаконную перепланировку и потребовать вернуть все на свои места, то есть ликвидировать последствия самовольной перестройки и привести помещение в прежний вид.
Важно! Если в результате самовольной перепланировки были проведены работы, которые не затронули несущие конструкции и основание дома, то после уплаты штрафа необходимо будет узаконить все изменения с Жилищной инспекцией постфактум.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Несмотря на то, что до начала проведения перепланировки в новостройке необходимо потратить несколько месяцев и «обивать пороги» многочисленных инстанций для получения разрешения, такой вариант узаконивания переустройства жилища все-таки является более простым и быстрым, чем сделать ремонт самовольно. Потом необходимо нанимать опытных юристов, адвокатов, чтобы хоть через суд доказать, что внесенные изменения в планировку квартиры не представляют никакой опасности общей целостности дома и его основным несущим конструкциям.
Судебные разбирательства могут длиться годами, что может стать серьезным препятствием для собственника квартиры, который вовремя не узаконивал перестройку, если он решит ее продать, обменять или передать в дар. И лучше потратить несколько месяцев, но получить бесплатно разрешение и провести перепланировку на законных основаниях, чем потом годами разбираться с жилищными органами и платить баснословные деньги юристам и адвокатам, а также наложенные штрафы.
Чтобы узаконить перепланировку квартиры в новом доме, необходимо:
- Согласовать возможность проведения перепланировки с главным архитектором строительной фирмы (если дом еще не сдан в эксплуатацию).
- Заказать и получить в БТИ технический паспорт жилого помещения.
- Составить эскиз предстоящей перепланировки или обратиться к проектировщикам и заказать разработку проектной документации.
- Собрать необходимые документы.
- Подать соответствующее заявление с пакетом сопровождающей документации в архитектурный отдел местной администрации или в многофункциональный центр.
- Получить письменное официальное разрешение на проведение ремонтных работ.
- Провести все запланированные работы согласно эскизу/проекту.
- Обратиться в Жилинспекцию и Бюро Технической Инвентаризации с уведомлением об окончании проведения ремонтных работ.
- Жилинспекция направит специальную комиссию, которая вместе с техником БТИ обследует помещение и будет оформлять акт приемки-передачи, а также сдаст недвижимое имущество в эксплуатацию.
- Получить новый технический паспорт с изменениями в планировке квартиры.
- С технической документацией и актом сдачи жилья в эксплуатацию обратиться в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в сведения об объекте в ЕГРП.
- Получить новую выписку о праве собственности.
Для получения необходимых разрешений для проведения перепланировки квартиры в новом доме необходимы такие документы:
- заявление с просьбой выдать разрешение на проведение определенного вида ремонтных работ;
- паспорт собственника квартиры (заявителя);
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРП;
- техническая документация на объект;
- план квартиры;
- поэтажный план дома;
- письменное согласие соседей и других заинтересованных лиц (супруга, других собственников квартиры и т.д.);
- выписка из лицевого счета;
- проектная документация или эскиз будущей планировки.
Внимание! Иногда при узаконении могут понадобиться дополнительные разрешения государственных органов (пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы, Роспотребнадзора и др.). Это необходимо для того, чтобы убедить уполномоченных чиновников в том, что планируемые работы не повредят здание жилого дома и не приведут к его разрушению.
Несмотря на множество бюрократических нюансов, сделать перепланирование помещения в новостройке до введения ее в эксплуатацию гораздо проще, чем осуществить это уже после регистрации прав собственности на квартиру или в квартире на вторичном рынке. И не стоит жалеть времени, чтобы собрать необходимые документы и разрешения компетентных органов, ведь тогда можно будет делать ремонт и обустраивать свое жилище на вполне законных основаниях и не боясь, что рано или поздно об этом кто-то узнает и придется платить штраф.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!